Omnia del Sindaco

L'ultima guida/vademecum 'omnibus' su tutti i bonus fiscali edilizi, realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e da svariate associazioni nazionali di consumatori, si intitola "Immobili e bonus fiscali 2021" e illustra i singoli bonus attraverso una serie di schede sintetiche, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni in vigore e le modalità per usufruirne, i criteri per la cumulabilità dei bonus, sconto in fattura e cessione del credito, differenza fra bonus a regime, bonus rafforzati e superbonus.

Un passaggio è dedicato all’elenco dei documenti da conservare e alla regolamentazione nel caso di compravendita o di altro atto pubblico riguardante l’immobile per il quale sono state richieste le agevolazioni.

Il Vademecum vuole offrire un primo orientamento che non può però prescindere dal coinvolgimento dei professionisti tecnici del settore per valutare la possibilità, nel caso concreto, di beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.

Qui sotto vediamo brevemente di cosa si occupa la guida, rimandando alla lettura del documento integrale per tutti i dettagli.

Bonus edilizio in generale

Può riguardare:

• la manutenzione ordinaria e straordinaria di edificio residenziale;
• la ricostruzione o ripristino di immobile danneggiato da eventi calamitosi;
• la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• l'eliminazione delle barriere architettoniche;
• l'installazione o il rafforzamento delle strutture di sicurezza (inferriate, porte blindate ecc.);
• la bonifica dell’amianto;
• opere volte a prevenire infortuni domestici;
• la cablatura degli edifici e per il contenimento dell'inquinamento acustico;
• la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Per accedere al bonus gli interventi devono essere eseguiti su edifici esistenti e non devono realizzare una nuova costruzione (con la sola eccezione della realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali).

Ecobonus

Ci rientrano quegli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Rientra tra i lavori agevolabili, ad esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico (peraltro per usufruire della detrazione è necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione, cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera).

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) già esistenti.

Sismabonus

Ci rientrano gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica.

Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Bonus Facciate

Si tratta di una detrazione fiscale del 90% delle spese documentate e sostenute per interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti purché ubicati in centri urbani in zone classificate “A” (centro storico) o “B (zone di completamento).

Sono ammessi al beneficio esclusivamente interventi realizzati su edifici esistenti.

Bonus per Acquisti di immobili

Si dividono in

• bonus acquisti di edifici ristrutturati, a condizione che:
  • 1. l’unità immobiliare ceduta o assegnata faccia parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita);
  • 2. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa avvenga entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori.
• bonus acquisti di box e posti auto, a condizione che:
  • 1. le spese imputabili alla realizzazione dei box posti auto siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore;
  • 2. il rapporto pertinenziale tra box/posto auto acquistato e l’unità abitativa al cui servizio è posto risulti espressamente da atto avente data certa anteriore alla presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale ci si avvale della detrazione;
  • 3. deve trattarsi di box e posti auto di nuova costruzione.
• bonus acquisti di case antisismiche per gli interventi di riduzione del rischio sismico effettuati in comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 1-2-3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici. Gli interventi di demolizione e ricostruzione debbono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e l’acquisto deve avvenire entro i 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Superbonus 110%

E' il 'padre' di tutti i bonus, quello sulla bocca di tutti perché di fatto il più recente, figlio dell'emergenza Covid-19 e della necessità di ripartire.

Si applica ad interventi di efficientamento energetico, di riduzione del rischio sismico o volti all’eliminazione di barriere architettoniche, al ricorrere di ben determinati requisiti soggettivi ed oggettivi.

Possono prenderlo:

1. i condomini;
2. le persone fisiche;
3. gli IACP comunque denominati nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali;
4. le cooperative di abitazione;
5. le Onlus, le Organizzazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale;
6. le Associazioni e società sportive dilettantistiche (per immobili adibiti a spogliatoi).

Sotto il profilo oggettivo il Superbonus riguarda i soli immobili residenziali (per interpretazione dell’Agenzia delle Entrate).

Sono escluse:

• le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9;
• le unità in corso di costruzione.

Per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico ammessi, gli stessi si distinguono in:

• interventi trainanti (es. isolamento termico dell’edificio, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale) che accedono direttamente alla detrazione fiscale del 110%;
• interventi trainati (es. sostituzione degli infissi, impianti fotovoltaici, installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, ecc.) che possono accedere al 110% solo se realizzati congiuntamente ad un intervento trainante.

Per fruire della detrazione del 110% l’intervento “trainante” (anche unitamente a taluno degli interventi “trainati”) deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche e se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

I limiti di cumulabilità

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Peraltro, ogni situazione va valutata caso per caso ed il cumulo delle agevolazioni è applicabile solo a determinate condizioni.

Rimane il principio che per la stessa spesa è possibile fruire di una sola agevolazione.

Sconto in fattura e cessione del credito

I soggetti che hanno sostenuto o che sostengono, negli anni 2020, 2021 e 2022 spese per alcuni degli interventi che fruiscono dei bonus fiscali possono optare, in alternativa all'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente per:

• lo sconto in fattura da parte dei fornitori che hanno effettuato gli interventi fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso;
• la cessione di un credito d'imposta, di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

I documenti da conservare

I contribuenti che usufruiscono delle agevolazioni devono conservare alcuni documenti da esibire in caso di accertamenti e verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Più precisamente, vanno conservate le ricevute dei bonifici effettuati e le fatture e/o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Per gli interventi eseguiti sulle parti comuni del condominio, il cittadino potrà utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio in cui lo stesso attesti di avere adempiuto agli obblighi previsti e indichi la somma detraibile da parte di ogni singolo contribuente.

La regolarità urbanistica

Particolarmente interessante è quanto riassunto a pag. 53, dove si fa il punto su:

• disciplina urbanistica degli interventi ammessi al Superbonus;
• non necessità dell'attestazione dello stato legittimo del fabbricato;
• deroga all'art.49 del TUE.